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借地権の譲渡について

2019年9月24日「火曜日」更新の日記

2019-09-24の日記のIMAGE
承諾を求めてくる場合はともかく、何の音沙汰もなく、山田さんから家屋を買い受けた者がこの家屋を現実に使用し、したがって借地である敷地をも使用収益しているという関係に至れば、無断譲渡もしくは無断転貸として賃貸借契約の解除という問題になります
▼担保のための譲渡の場合山田さんが、承諾を求めに来なかった事情に納得し得るものがあるとか、実は、単に家屋を第三者名義に所有権移転の登記手続きをしているが、それは担保のためであったというような場合はどうなるか、一考を要します
つぎのような判例があります
「買戻約款付売買として家屋所有権を移転、ひいてはその敷地である賃借地を賃貸人に無断で転貸した場合において、右家屋使用者もいぜん賃借人であって、賃借地の経済的価値に変動がない等の事情があるときは、右無断転貸は賃貸人に対する背信行為であると認められない事情がある場合に当たるから、賃貸人に解除権が発生したということができない」(東京地裁・昭和三四・六・二判決)
「賃借土地上の建物が譲渡担保に供された場合は賃借権の譲渡又は賃借土地の転貸が行われたものというべきであるが、建物がさらに第三者に譲渡されない限り賃貸人に対する信頼関係が破られたものということができないから、賃貸人の解除の意思表示はその効力を有しない」(大阪高裁・昭和三六・一・二三判決)・右の判例で承るように、単に担保の場合は、契約解除の効果は生じないとされています
ただし、賃借人がいぜんとしてその家屋に居住しているということが必要ではないかと思います

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