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アパートメント

2019年11月11日「月曜日」更新の日記

2019-11-11の日記のIMAGE
最近の歴史が、上場されるアパートのリートの数の爆発的増加を証明している。一九九三~九 四年の新規公開ブームの前は、主要な四つのアパート・リートーユナイテッド・ドミニオン、 メリー・ランド、プロパティー・トラスト・オブ・アメリカ、サウス・ウェスト・プロパティ ー・トラストーがあった。一九九六年の終わりまでに、主要なリートの数は少なくとも三〇 になり、各々は一億ドル以上の時価総額を持っていた。これらのリートは、米国のあちこちでアパートを所有し経営している。あるものは極めて限定された場所のみにおいて物件を持ち、またあるものは、国中に分散して持っている。いくつかの経営陣は特別な開拓技術を持っているので、賃料や人居率が急速に上がりつつあ る健全な市場や、うまみのあるニッチマーケットにおいて、新規に着工することが可能である。成功しているアパートは、何年にもわたり、六~一〇%の利回りを生み出すことが可能であ り、そのような投資の多くは、また、かなりの価格上昇が見込まれる。今日では、多くのキャ ップレート(訳注・巻末の用語解説参照)は、立地と物件の質次第では、七~九%の範囲にある。 経済が拡張期にあるときは、雇用増と世帯形成の増加により、アパートオーナーはいい商売で ある。アパートオーナーにとり、極めて重要な別の要素は地域における新規建物の着工率である。ライバルの建物が、もしアパートに対する需要が小さくなりつつあるときに完成したら、既 存建物のオーナーは、賃料を下げるか譲歩したりせざるをえないし、しばしば入居率の低下という結果となる。

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