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弱気相場と強気相場

2019年11月15日「金曜日」更新の日記

2019-11-15の日記のIMAGE
オーナーはテナントに対して最低の賃料を課し、毎年増加する賃料改定条項を含んだ内容の 契約(レント・バンプ条項)となっている。さらに、あるいは賃料改定条項のかわりに、超過 賃料条項を含むこともあるが、これは一定額以上の売上があったときに賃料を増額するもので ある。しばしば、純賃料契約が取り決められることがあるが、これは不動産の税金、修理費用、管 理費用、保険料をテナントが直接支払い、オーナーは賃料だけを受け取るというもの。これらの契約では、損壊や収用のときに、物件の原状回復をテナントの義務として定めるこ とさえありうる。多くのリテール物件への投資家は、供給過剰で下り坂のサイクルにあると信じている。ミルトン・クーパー(キムコ・リアルティ社)やスティーブン・ロス(ヴォーネイド・リアル ティ・トラスト社)のような抜け目のないリートの観察者は、「一九九五年の初めにリテール店 舗は急速に供給過剰になりつつある」と見ていたし、実際淘汰された。この二年間にかなり多 くの大型のリテール業者が破産手続か、さもなくば店舗閉鎖に追い込まれた。この問題はアパレル業界で深刻だった。消費者は一九八〇年代のように買物することを望まなくなった。その 結果、小売店舗物件のオーナーは、空室率の上昇と賃料収入の最小限度の増加の見込みを競わ ねばならなかった。バロン誌によると、一九九六年三月においてすら、ノーマン・クランツド ルフ(クランスコ・リアルティ・トラスト社のCEO)は、近隣ショッピングセンターの面積の 一五~二〇%は時代遅れと指摘した。 それでは、投資家はなぜ、このセクターに特化したリートを購入する気になったのだろうか。 この問いに対する答えは、リート投資の重要な皮肉を示している。リートの歴史上、多くの大抵のとは言わないまでも年月にわたって、弱気相場は 旨みがあるのがわかったが、強気相場は難しいことが証明された。これは、強気相場は最終的には供給過剰になり、その結果、競争が激しくなり、その後の数 年間も営業収益が圧迫されてしまうためである。弱気相場は、逆に、現存建物の市場価格を圧 迫する。というのも、他の予想される買い手以上に、不況の間は、手頃なコストで資本をはる かにやさしく調達できるから、多くのリートは、長期的投資の観点からバーゲン価格で購入す る能力を持っているためである。 リート経営の質と資本調達の方法は、極めて重要であり、供給過剰や不況の時代においては、特に死活を制する問題である。 >

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