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2019年11月22日「金曜日」更新の日記

アウトレットセンターが特別な挑戦に直面しているのは確かである。典型的には、かれらは キーテナントを抱えていないし、かれらの建物が立っている土地は、他の用途にはほとんど転 用できない。これらの物件は、私的なマーケットで売買され、その値段は、リスクの高さを意 味する高い還元利回りで算定された額である。 他のリテール分野と同様に、同一店舗ベースの売上はこの三年間、ほとんど改善されていない一つの問題は、商品政策の質の認識であろう。別の問題として、いくつかの地域では、すで に供給過剰である。一九九五年には新規開発は二二だったのに、一九九七年にはたった七つし か出来なかった。また、立地上の問題もある。アウトレットセンターの目新しさが薄れ始めた 以上、買物客は自宅から六〇マイルも離れたところに出かけたがるだろうか。 最後に、地域モールが仕掛ける競争より頻繁に特別セールを開催している、あるいはミ ルズ・コーポレーションが開発したミルズ・タイプという新たな業態の展開――の問題がある。後者は伝統的なアウトレットセンターに次のような施設を付加している。すなわち、ティー・ジェイ・マックス、バーリントン・コート・ファクトリーのようなカテ ゴリーキラー店舗、サックス・フィフス・アベニューのオフ・フィフス、ニーマン・マーカス のラスト・コールのようなディスカウント・デパート、マルチスクリーン型映画館、ウォータ ースライド、およびその他の娯楽施設。これらの要素のすべては、新規にオープンする多くの店舗やこの分野に進出希望のメーカー の数の増加に役立っており、アウトレットセンターのリートの投資を論争の的にしている。し かし、アウトレットセンターは別の利点も持っている。もし、アウトレットセンターのコンセ プトが長期的なトレンドの中で有効であると証明されたならば、かれらのマーケットシェアが 小さいということは、新規開発の余地がまだあるということである。アウトレットセンターは、 その単位面積当りの売上、対売上高賃料比率、しばしば九五%以上となる人居率、高い賃貸契 約継続率について、印象的な数字を残している。最後に、かれらは契約にサインした新規契約 において賃料アップに成功しており、このことは将来の需要の強さを予想させるものである。 アウトレットセンターのリートにおいて投資家が注目すべきものは、優れた立地に加えて、 テナントとして高級品志向のメーカーとの契約を重視する経営である。