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2019年12月4日「水曜日」更新の日記

地主・家主が借地・借家契約の更新を拒絶するには、〃正当事由″の存在が必要と聞いています。正当事由とはどんなものですか。正当事由がなければ更新の拒絶はできない借地・借家契約は期間満了となってもそこで契約が終了するということはまずありません。ふつうは更新されて、契約は継続していきます。借地人、借家人が自分の都合で自主的に契約を解除するか終了させない限り、地主・家主が借地・借家を自分で使いたいと思っても、その気がなく、かつ契約上も落ち度のない賃借人から返還してもらうのは、非常に困難です。とくに、借地の場合はほとんど不可能であるといっても過言ではありません。地主・家主の側から契約の継続を阻止できるのは、①借地人・借家人に契約違反があって契約解除できる場合②自己使用の必要性等が強く、更新拒絶、明渡し請求に正当事由がある場合です。地主・家主の更新拒絶に正当事由が認められるか否かによって、更新が否定されて借地権。借家権が消滅するのか、借地・借家契約が更新されて借地権・借家権が継続するのかが決まるのですから、正当事由の有無は非常に重要な問題です。改正前に規定されていた正当事由はでは、更新拒絶が認められるために必要とされる正当事由にはどんなものがあるでしょうか。改正前の借地法・借家法は、この正当事由については、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他の正当事由のある場合」（借地法四条一項但書）、「家主は自ら使用することを必要とする場合、その他正当事由のある場合」（借家法一条の二）とだけ規定していました。このような抽象的規定では、どのような事情が正当事由存否の判断基準になるのかが明確でなかったので、判例にその判断基準を仰ぐしかありませんでした。判例によれば、借地・借家人の居住の安定、地主・家主の自己使用の必要性等、地主・借地人、家主・借家人双方の事情ならびに公益上、社会上の必要性等のすべての諸事情を参酌して、双方の利害を実質的に比較考慮した結果、正当事由の有無が決せられるとされていました。