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2020年1月15日「水曜日」更新の日記

等価交換方式によるマンション建設をすることは、地主とデベロッパーにどういうメリットがあるか。最近、等価交換方式によるマンション建設をデベロッパーが積極的にすすめている。それは、デベロッパー側にそれなりのメリットがあるからである。その一つは、開発リスクをある程度回避することができるからである。現在、マンション等を建築する場合の開発許可基準が極めて厳しくなっている。厳しくなっただけならまだいい。それなら、それなりに、その厳しい基準の中で採算計画を立てればよい。そして、採算に見合うだけの規模のマンションがその土地の上に建築できなければ、その土地を仕入れなければよい。そうすれば、その土地を、どのデベロッパーも取得しないから、その土地の相場は、採算の合う地価まで低下するはずである。たまたまその土地の地主の個人的な事情で、低下したその価格では売らないにしても、類似の土地が入手できるようになる。一番困るのは、建築の制限が厳しいことよりも、許可の基準があいまいで、開発許可の申請をして、許可をする役所とすったもんだをして交渉をしないと、どれだけの規模のマンションが建てられるか、そしてどれだけの負担金が課せられるか、わからないことである。そのうえ、開発許可のメドがつくのに、早くても6か月以上かかるのが現状である。また、開発許可が得られても、日照・通風などの問題で、近隣の住民パワーの圧力で、建物の高さを削り、分譲できる床面積を減らさなければならないことも生じるかもしれない。とすると、デベロッパーとして、甘い見通しで土地を仕入れて、見通しが狂ったときに大損害を受ける。といって、手をこまねいていたのでは、いつまでたっても土地を仕入れることはできない。すなわち、事業をすることはできないというジレンマに陥る。