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2020年2月3日「月曜日」更新の日記

【状況】親が駅前の借地で事業を営んでいた。親が亡くなり借地権を相続したが、親の事業を継ぐ意思がないので、借地権を活用して別の収益事業をはじめたい。【対策】七四坪の借地権評価は一億五五00万円です。駅前の一等地なので、収益事業として、1時間貸し駐車場、マンション、3店舗併用マンションの収益率を、それぞれシミュレーションしてみます。収益性を測る基準には建物の投資額に対する年間収入金額を示す対建物収益率と、土地の評価額と建物投資額を合算した総額に対する対土地建物収益率があります。ここでは不動産の価値に対する収益性を示す土地建物収益率を重視します。借地に新たに建築物を建てるときは、地主(底地権者)に建築承諾料を支払わなければなりません。このケースでは一〇三〇万円になり、この費用は借り入れで充当しました。時間貸し駐車場は五00万円を投資して一二台分の設備をつくり、専門業者に借り上げてもらいます。収益率は五・八パーセントで、年間手取額は三00万円になります。住居専用マンションは一億円を投資して三階建て、ワンルーム一四部屋をつくります。収益率は四・三パーセントで年間手取額は一00万円です。店舗併用マンションは一億円を投資して一階に商業施設が入る四階建て、ワンルーム一四部屋をつくります。収益率は六・二パーセントで年間手取額は六七0万円です。【結果】シミュレーションの結果、収益率が高い順に駐車場、店舗付マンション、住居専用マンションになりました。最終的に店舗付マンションに決めたのは、利回りが判断基準(五~六パーセント)を超えていることと、手取りの絶対額が駐車場より大きいからです。いくら利回りが高くても、手元に残る金額が少なければ投資をする意味がありません。・マンション経営を考えるときは、全額借入金で土地の購入から投資をスタートさせる計画は、ほとんど失敗するといえます。少なくとも土地を所有しているか、借地権をもっているかでなければ、投資負担が大きくなりすぎます。店舗併用マンションの利回りが高くなるのは、一階あるいは一、二階の店舗用スペースが居住スペースに比べて倍から五割増の賃料が取れるので、平均賃料が居住専用より高くなるからです。しかも、店舗の内装はテナントが工事費を出すので、すべての内装工事をしなければならない居住スペースより建築コストが安くなります。テナントが出るときは、現状復帰を契約条件にしておくことで、テナントが修理工事をするのでメンテナンス費用も安くなります。ただし、店舗が適しているのは駅前や商店街といった立地でなければむずかしいので、すべて店舗併用がいいとは限りません。とくに、このマンションはデザイナーズマンションといわれ、外装・内装に特徴を持たせ、街並みに調和したイメージに人気が集まり、つねに店舗スペースも居住スペースも満室の状態を続けています。