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2019年5月14日「火曜日」更新の日記

資産価値が上がるための根拠として、せめて「世帯数が増える街」と答えてくれれば、最低限の合格点があげられたかもしれない。そういう傾向は、確かに否定できないからです。ちなみに、統計上の比較をすると、港区の世帯増加率は9・1%で、足立区の世帯増加率は3・5%なのです。ただし、ニュータウンなどでは人口も世帯も急増するでしょうから、あまり当てにはなりません。こういう比較をする場合は、同じような年数の歴史と特徴を持つ既成市街地同士で比較しなければ意味がありません。また人口が減っているのに、世帯数が増えている街も、けっこう多いものです。そういう街は、住宅の戸数が足りなくなります。需給論でいえば、これも需要が増す一つの形態です。需給論で目をつけるとすれば、それは人口ではなく世帯数なのです。「たとえば、同エリア圏内で人口が増えても、もしも、それがすべて赤ん坊ならば、つまり自然増ならば、世帯数は増えません。当然、戸数への需要も増えません。もしもその家族が、家を狭いと感じて同エリア圏内のどこかに引っ越しても、世帯数はマイナス1とプラス1なので、プラスマイナス・ゼロなのです。一方、同エリア圏内から転出する人口よりも圏外から転入する人口が多い場合は、社会増といいます。転入する人口が少なければ、社会減です。多くの場合、これは世帯の移動に近い現象として捉えられます。つまり、日本国内で見れば、マクロ的には人口が変わらなくても、移動、集中によって偏在が起きる現象なのです。したがって、街の将来性や不動産の資産価値を調べるときには、街の基幹産業、高額所得層や富裕層の職業、教育環境、世帯数、人口の社会増減などに着目して考察する必要があります。これは、初歩的な住居系の不動産マーケティングのイロハ中のイロハです。自称専門家の方も、この程度のことは憶えておいてほしいものです。