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ローン貸与型(モーゲージ)リートと所有権型(エクイティ) リート

2019年11月5日「火曜日」更新の日記

2019-11-05の日記のIMAGE
前に、リートに対する法的要求にはどんなものがあるかを見た。これらの要求によれば、不 動産を必ず所有しなくてはならないという規定は一切ない。 したがって、モーゲージ・ローンの組成・購入・保有により、不動産の担保価値の範囲内で、ローンを実行することは、リートの法的定義に含まれる。これらのローンは、住宅、商業施設、 ヘルスケア施設等に利用される。混合型のリートは、物件を所有もするしローンも実施する。 これは数年前はかなり一般的であったが、しかし、いくつかのヘルスケア施設のリートを除い て、色あせて不明確になってから久しい。 (一九六〇年代末から七〇年代初めにかけては、ローン貸与型リートが最も一般的であり、多 くの大型の地方銀行や全国銀行やモーゲージ・ブローカーは、かれら自身のリートを形成した。 当時約六〇の新たなリートが形成され、すべてが高い金利で開発業者にローンを実行した。 (一九七三年には金利が相当上がり、新規開発物件は売却やリースがストップしてしまったた めに、ローンの債務不履行が激増して、これらのリートの多くは破綻してしまい、投資家を窮 地に陥れたのだった。一〇年後、多くの投資家はCMO(訳注・巻末の用語解説参照)に投資するようになるのだが、 あまり成功したとはいいがたい。今日ではいくつかのローン貸与型リートは成功しているもの もあるが、一般にはリートの世界での特殊なニッチ的ポジションを占めている。今日のリートのほとんど大多数は、ローン貸与型リートではなくて所有権型リートである。不動産における現実のキャッシュは、良い物件を魅力的な価格で取得し(または新規開発して十分な利益を出し)、それから効率的に運営することから発生する。所有権型リートは収益的 でありうるが、それらは金利およびモーゲージ市場の変動に対して高度に敏感であることの理 由により、運営形態としてはベストと見なされている。したがって、投資家が投資したいと考 えるトップクラスのリートの大部分は、自分で物件を所有するが、ローンを実施することはし ない。この本の中で、今後は、リートという語は所有権型リートを指す。

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