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等価交換方式の取引形態

2020年1月19日「日曜日」更新の日記

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等価交換といっても、交換によらず売買によることも多い。また、全部譲渡方式と部分譲渡方式とがある。これまで、等価交換方式とは、地主が土地を提供し、デベロッパーがマンション等を建設し、その建物の一部の還元を受ける方式で、いわば、土地と建物とを等価で交換するものであることから等価交換方式といわれていると説明してきた。しかし、この取引は必ずしも交換という形をとるとは限らない。交換と売買むしろ、地主が従前の土地をデベロッパーに売り渡し、建設された建物の一部を買い受けるデベロッパーからみれば土地を買い受けて、建物の一部を売り渡すという形、すなわち、相互に売買するという形で行われている。税務の特例の適用の面からみれば、交換取引よりも、売買取引で行ったほうが有利なことが多い(特定事業用資産の特例を利用して等価交換の建物とともにそれ以外の土地・建物も買換えの対象とするとき等その他、詳しくは拙著「等価交換方式の計画と税務」および『問答式・等価交換方式の実務」(清文社刊)参照)。そういうことで、筆者が相談を受けたときは、交換という取引形態でなく、売買という取引形態にすることをすすめている。ともかく、ここでは、等価交換といっても、その取引形態は、交換とは限らず、売買も多いということを理解しておいてもらいたい。等価交換方式でマンションを建設するとき、従前資産の譲渡をいつの所得として申告すべきか、いろいろと微妙な問題が多い。昭和55年2月の東京税理士会の会員研修での東京国税局側講師の説明では、従前資産の所有権がいつ相手(マンション業者等)に移転するかによって、つぎのように取り扱うという説明がされている。「契約に係る建物の建築完成前における敷地完成前の所有権移転のための引渡しの日と、対価対価確定型が具体的に確定した日とのうち、いずれか遅い日が設の日とされる。譲渡した敷地の譲渡の対価として取得すべき建物等が、具体的に確定した日が、譲渡完成前移転型の日とされる。

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