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買換特例適用後の税務

2020年1月24日「金曜日」更新の日記

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等価交換で取得したマンションの一部を、その直後に譲渡する交換して人がいる。この場合には事業用・居住用などに供していないの直後の譲渡人かいる。この場合にはで、譲渡所得の特例の適用は受けられない。従前土地の譲渡とマンションの譲渡との二つの譲渡があったとして申告することになる。従前土地の譲渡は、その所有期間が5年を超えていれば長期譲渡となり、取得したマンションの時価(通常はマンションの売却価額)を譲渡収入として計算する。マンションの譲渡は短期譲渡となるが、マンションの売却価額から取得時の時価を引いて計算するので、通常はゼロ円となろう。そのマンション等を貸し付けるにせよ、事業用に使用するにせよ、所得を計算するうえで、減価償却をすることになる。そしてその減価償却費の計算の基礎になる取得価額は、そのマンションの時価の4億円でなく、提供した土地の取得価額である5,000万円になる。このように、買換特例を適用した場合は、等価交換をした時点では譲渡益の全部または一部の課税をしない。そのかわり、そのマンション等の減価償却費が少なく計上され、その結果、利益が多くなり、毎年の税額がそれだけ多くなるという仕組みを通じて、等価交換の時点で課税しなかった税金を長期にわたって分割納付するような制度である。そして、中途でそのマンション等を譲渡する場合には、その時点で清算されるというような仕組みになっている。

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