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共同ビル建設の傾向とその必然性

2020年1月25日「土曜日」更新の日記

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共同ビル建設の需要はなぜ多くなったか。そして、それを事業化するにあたっては複雑な問題がある。賃貸ビルとして成り立つ立地条件の地域に、木造2階建の小規模な店舗が密集している場合も多い。従来は小規模の店舗併用住宅ぐらいしか成り立たなかった地域に、地下鉄が通り、道路が拡幅され、近隣に大規模店舗、事務所等が進出してきて、その地域に商業地化の波が押し寄せてきて、ある程度大規模の中高層ビルの需要が出てきたというケースが目につくことがある。そういうとき、密集した店舗とその敷地を買収して、ビル用地を確保してビルを建設する。これが、昭和40年代までの一般的な形であり、もっとも単純明解な方法であった。しかし、そこの土地所有者、借地人、借家人の中には、あくまでもそこで営業を続けたい人もいるし、先祖伝来の土地であるから売りたくないという人もいる。そういう場合に、何が何でも買収しようとすれば、時間もかかるし、値もつり上がるし、タイミングとコストの点で支障を来たすことになる。それも高度成長の時代などにはなんとか通用しないでもなかったが、現在では採算的にも難しくなった。また、土地所有者、借地人にとっても、土地や借地権等を売れば、その譲渡所得に対して課税される。しかも、その課税率はかなり重くなっている。いっそのこと、土地所有者、借地人、借家人(以下、権利者という)が協力して、共同のビルを建設して、それを賃貸したほうが、貸主にとっても、テナントにとってもメリットがあるという考え方がでてくる。それで、デベロッパーまたは建設会社が共同ビルの事業計画を立て、権利を調整し、テナントを決めて事業化する。こういう傾向も増加し、一般化してきた。

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