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自宅マンションの売却で出た損を少しでも取り戻す

2020年2月1日「土曜日」更新の日記

2020-02-01の日記のIMAGE
【状況】年間七O0万円の給与所得があるサラリーマンが、自宅マンションを売却しなければならなくなった。子供が独立したので、二000万円で次のマンションを購入したが、六000万円で購入したマンションが二000万円でしか売却できなかった。【対策】サラリーマンとして得た給与に対する所得税は、年末調整で精算を終えています。しかし、三000万円の売却損を申告することで、繰り越し控除を受けることができます。成功事例集――購入と売却のテクニック【効果】初年は七00万円の給与所得が1000万円の売却損によって、所得金額がゼロになり、納めていた所得税全額が還付されます。次年も二三00万円の繰り越し損が残っているので、七00万円の給与所得があっても、同様に所得税の課税はありません。繰り越しは三年間使えるので、このケースでは合計四年間は所得税の課税がありません。もし、売却損を申告しなければ、毎年五0万円の所得税を納めていたので、合計100万円近くもの節税になります。<借地権付ビルは収益性を重視する>【状況】購入を検討している不動産は、全室が埋まっている都心の優良ビルだが、土地の権利が借地権になっている。【対策】高い投資利回りを求めるときは、収入源である賃料を目的にするので、土地所有権の有無は二義的になります。つまり、土地の価値(値上がり期待)ではなく、建物の価値(収益性)を重視するわけです。借地権付ビルであれば賃料から地主に地代を払い、さらに経費を差し引いた実質収入が、投資額に対して五パーセント以上かどうかが判断基準になります。その上で、購入資金二億六000万円を全額借入金(二〇年ローン、年利五・0パーセント)でまかなった場合の一年目の収支と利回りを計算します。〈年間収入〉家賃=二八00万円〈年間支出〉地代=100万円2億6000万円で購入(全額借入れ)年間700万円手取り収入実質利回り3.0パーセント相続税効果<借入金返済>=一六〇〇万円V経費=三00万円差し引き七00万円が手取り額です。投資額に対する実質利回りは三・0パーセントです。【効果】このケースは、購入資金を全額借り入れても、年間七00万円の手取り資金が確保されるので、この物件の購入を決定しました。その後は賃料の値上げはなし、地代や公租公課は建物分が三年ごとに五パーセント上昇すると見た場合、徐々に利回りは低下し一0年後には二・0パーセントになります。利回りが低いのが難点ですが、相続税効果があります。

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