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様々な対策のアウトライン

2020年2月10日「月曜日」更新の日記

2020-02-10の日記のIMAGE
<様々な対策のアウトライン>それでは定率法が認められなくなった現在、不動産所得を減らすためにはどういう方法が考えられるでしょうか?これについては次のような様々な方法があります。ケースによってはかなりの効果がありますので、是非実行していただきたいと思います。(対策1)不動産管理会社を設立する。お父さんが所有するアパートとかマンションに関して諸々の管理をする法人を設立するというものです。これには2つの方法があります。1管理委託方式
※いくつかの解説書を読んだ限り、入居者が賃借料を直接、父に支払うという流れ(賃借料1)になっていますが、当事務所のお客様でこのようなやり方をしているところはほとんどありません。当事務所のお客様の場合は原則として不動産管理会社に賃借料を支払ってもらい、不動産管理会社が毎月まとめてオーナーである父に支払っています。できるだけ管理の実態を作るためです。
2一括借上げ方式
※専門の管理会社がオーナーの所有するアパートとか賃貸マンション等を一括借上げするやり方を応用するものです。新規にアパート等を建設して、それほど入居していない段階で相続が発生した場合、あまり節税効果がありません(306ページ参照)が、このような一括借上げ方式を採用している場合には、たとえ空室があったとしても全て入居しているものとして計算できます。頭は使いようです。
管理委託方式は空室リスクをオーナーが全て負担する方式です。一方、一括借上げ方式は空室リスクを不動産管理会社が負う方式です。ところで、この管理委託方式と一括借上げ方式(転貸方式とも言います)のいずれを採用すべきでしょうか?貸ビル等の場合は賃貸料が消費税の課税取引に該当しますので、管理委託方式のほうが良いと思います(オーナーと管理会社の双方で消費税が課税される可能性が高いため)。

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