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不動産所得、減額大作戦(2)

2020年6月3日「水曜日」更新の日記

2020-06-03の日記のIMAGE
一方、アパートとかマンションの場合は家賃設定との関係を考慮する必要があります。1、設定家賃を高くすれば空室リスクが増えますが、そのリスクを管理会社に負担させては所得分散になりません。設定家賃を低くし、一括借上げ方式を採用すれば最も所得分散になると考えられます。(対策2)アパートを法人に売却する
これはお父さんの所有するアパートとかマンションのうち、建物だけを法人に売却するというものです。※建物は古くなりますと帳簿価額(減価償却後の・金額)はかなり低くなっているハズです。そして、この低い金額を売買金額(時価)としても税務上問題ありません。例えば、現在の帳簿価額が200万円、年間の家賃収入が400万円の場合(このようなケースはよくあります)、利回りは200%(400万円/200万円)です。今時200%の投資物件があるでしょうか?※税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出しておけば地代はタダでもOKです。また、固定資産税の2~3倍の地代を授受している場合には土地の相続税評価額が20%安くなります。
これについては49ページ以降で詳細に説明しておりますので、よくご理解ください。(対策3)アパートを子供に贈与する
これはお父さんの所有するアパート等のうち、建物だけを子供に贈与するというものです。新しく創設された相続時精算課税制度を使えば、いっぺんに贈与してもそれほど贈与税はかかりません。(対策4)アパートを子供に売却する
これはお父さんの所有するアパートとかマンションのうち、建物だけを子供に売却するというものです。※「対策2」で説明しましたように、利回りが200%の物件を購入できるのです。また、生計が同じである場合、お父さんが支払っている土地の固定資産税を子供の不動産所得の計算上、必要経費に算入できますのでバンバンザイです。<最適組み合わせの構築>ところで以上は対策の基本的な仕組みです。実際上はこれらをその時々の状況に応じて適宜組み合わせたり、修正したりしていきます。

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