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相続税の節税効果が減少してから売却

2020年6月8日「月曜日」更新の日記

2020-06-08の日記のIMAGE
1、相続税の節税効果が減少してから売却する
相続対策でアパートとかマンションを建てる場合には土地を所有している父親が事業主(建主)になるケースが一般的です。それは父親が事業主にならないと相続税の節税効果がないからです。この表は建築費2億円(全額借金)の賃貸マンションを個人で建設した場合と法人で建設した場合を相互に比較したものです。以下、若干解説しておきます。
<個人で建設した場合>
・土地・・・アパートとか賃貸マンションを建てますと、その敷地は貸家建付地と呼ばれ、借地権割合に借家権割合をかけた金額だけ減額されます。借地権割合は土地ごとに決められていますが、50%から70%程度が多いようです。また、借家権割合は日本全国一律30%です(以前は大阪と名古屋の市街化区域は40%でしたが、現在はこのようになっています)。・建物・・・建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額ですが、固定資産税評価額は建築費の約50%です。バブルの時のように建築費が高かった時は建築費の25%といったことも実際にありましたが、現在は40~50%程度です。ただし、価格が安い建物では60%程度の場合もあります。
<法人で建設した場合>
・土地・・・法人が建設する場合には個人から土地を借りなければなりません。この場合、法人に借地権が贈与されたことになってはタマリマセンので、通常は「土地の無償返還に関する届出書」という書類を税務署に提出しておくことになります。そして、通常の地代(固定資産税の2~3倍)を授受すれば、20%減額されます。地代がゼロの場合や固定資産税程度の地代では使用貸借になり、減額されません。ただし、減額されないだけであって、通常の場合、法人税とか所得税が課税されることはありません。

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